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樓市套中人：深圳1商品房8個月漲幅超200萬
樓市“套中人”
來源：國際金融報 記者 吳婧
“真應該買套大的！”
趙女士，在深圳一傢金融企業工作，3月份買瞭一套140平方米的商品房，8個月過去，漲幅超200萬元，接受《國際金融報》記者采訪時，“興奮中透著遺憾。”
“感謝王石[微博]主席，感謝萬科，感謝堅定支持我們的客戶、股東和合作夥伴，共同的價值觀讓我們始終在一起。生命是一場永不停歇的馬拉松，面對新起點、新征程，期待著與大傢砥礪奮進，同舟共濟，奔向萬億大萬科！”12月10日上午，萬科地產總裁鬱亮發感慨。正值萬科股權紛爭之時，此番表態，用心良苦。
“在中央定調去庫存後，住建部召集地方房管部門相關負責人進行培訓，研究去庫存方案。據悉，政策指導方向將在原來支持城市居民的基礎上，增加對農民與農民工購房的支持力度。”
12月10日，據相關媒體報道，住建部門推“政策包”促農民購房。
政府部門在控制房地產風險與促進經濟增長間尋找著平衡；房地產企業在股東權利與市場發展間探索生存之道；普通百姓在投資需求和住房需求間找平衡點。在產值超萬億的房地產行業面前，大傢都是“套中人”。
一線城市：供不應求
無論是成交量還是價格，深圳漲幅遠超其他一線城市，豪宅項目應接不暇；上海房地產市場前11個月成交量已超過2013年全年成交量；截至目前北京擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目達到瞭25個，而到瞭明年，這類規模豪宅的數量可能翻番
2015年，深圳成為“中國好房價”的代表。從2014年“9·30”新政後，深圳房價連漲，今年“3·30”新政出臺後，深圳領漲全國。
無論是成交量還是價格，深圳漲幅遠超其他一線城市，豪宅項目應接不暇。中洲地產旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS在5月時獲批預售證，其中一套單位價格高達37.6萬元/平方米，成為近年深圳最貴房。在深圳市規劃和國土資源委員會約談後，該房源備案價調整為17.6萬元/平方米。
易居研究院副院長丁祖昱認為，深圳樓市漲價的深層邏輯在於“供不應求”。
與北上廣相比，深圳“地少人多”，土地面積隻有不足2000平方公裡，相當於1/3個上海，1/4個廣州，1/8個北京；而截至2014年，深圳常住人口卻有1000多萬，同期北京、上海、廣州常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，僅為深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。
深圳官方數據顯示，到2020年建設用地上限是976平方公裡，但現在已使用瞭940平方公裡。今年，深圳計劃供應建設用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%。在深圳今年銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，占比高達58%，然而城市舊改往往拆遷難度大、改造周期長，後續的市場供應很難跟上。
2015年，上海房地產市場也很不錯，前11個月成交量已超過2013年全年成交量，為近8年來年度成交量最高水平。數據顯示，11月，上海商品住宅市場成交水平保持高位盤整態勢，成交面積達149.5萬平方米，同比大漲44%；全市住宅均價上揚達34730元/平米，環比上揚5個百分點，同比上揚幅度達25%，刷新歷史新高。
值得一提的是，11月新獲得預售證項目為26個，較10月大幅減少35個，預售面積合計也較去年同期下挫28個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，供應量的減少是11月上海樓市火爆的主要原因之一。截至11月底，上海商品住宅可售餘量為1154.45萬平方米，環比下滑8%，同比下滑10%。
與深圳和上海的供不應求不同，北京樓市呈現出不同的“氣質”。北京市住建委統計數據，11月北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%，11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。新房成交萎縮，二手房市場火熱，業界認為北京樓市正進入“存量房時代”。
北京萬科總經理劉肖認為，北京樓市會呈現出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化，“過去住宅市場主要由房地產開發企業和購房群體的雙方博弈，正演化為房地產開發企業、二手房業主、購房群體的三方博弈，住宅供求關系調整將更加復雜。”
北京樓市的另一大特點：樓面價超過房價已成常態。亞豪機構副總經理任啟鑫分析，北京可供開發土地絕對數量不斷減少，目前土地整理中面臨難度大、位置遠等問題，住宅用地集中供應的機會將愈加減少，於是北京土地價格開始大幅度上漲，土地價格的上漲也正在影響樓市，預計受土地價格快速上升的影響，北京房價恐怕還將迎來新一輪上漲。
據不完全統計，截至目前北京擁有銷售單價超過10萬元/平方米房源的項目達到瞭25個，而到瞭明年，這類規模豪宅的數量可能翻番。業界形容今年北京樓市為“豪宅元年”。
二三線：觀望者多
二線城市和三四線城市面對供過於求的局面，房價持續下滑，隨著需求的持續增加以及存貸款利率降至最低，市場有望回暖
相較於一線城市樓市的亢奮，二三線城市形勢不太樂觀。
11月18日，國傢統計局公佈瞭10月份房價的最新情況。在新建商品住宅(不含保障性住房)方面，與上月相比，70個大中城市中，環比價格下降的城市有33個，上漲的有27個，持平的有10個。同比看來，價格下降的城市有54個，上漲的有16個。10月份，同比價格變動中，漲幅最高的城市是深圳達40.5%，最低的是湛江，下跌6.5%。
“不同城市間房價同比漲跌差異明顯。”國傢統計局城市司高級統計師劉建偉坦言，一線城市價格同比均上漲且漲幅相對較大，比上月擴大2.4個百分點；二三線城市同比均下降，但降幅比上月分別收窄0.9和0.7個百分點。
東北證券認為，一線城市的土地供應緊縮，房價受供需影響會有進一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。二線城市和三四線城市面對供過於求的局面，房價將繼續下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮傢庭平均住房面積會隨著二孩預期有所提升。
國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群則表示，在城鎮化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮商品房銷售面積同比負增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續增加以及存貸款利率降至最低，房地產市場有望回暖，但這種回暖主要集中於一線城市，房地產投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。
不過，嚴躍進告訴記者，後續市場仍存在較大的上漲空間，尤其是二線新竹創業貸款房屋貸款利率怎麼算信貸年息城市，因為購房政策寬松，會進一步帶動市場交易的活躍。
土地市場：國企積極
全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企參與的29宗地塊；北京已經成交的44宗住宅用地中，隻有10宗地塊為民企獨立獲得，另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企
11月25日，上海楊浦拍出72.99億“地王”，樓面價達到4.9萬元/平方米；次日，上海黃浦區北外灘拍出78.2億元“地王”。根據一線城市土地儲備中心的資料統計，截至目前，2015年，全國排名前50宗住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元，其中，國企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億，占比達到瞭61%。成交價超過80億元的6宗地塊全部被國企競得。
以北京為例，葛洲壩公司以49.5億元競得豐臺樊傢村地塊，7.5萬元/平方米創造瞭今年北京單價地王；11月18日，綠城以總價57億元成交的高價地，背後也有央企中交集團的參與；中國建築內部人士透露，豐臺花鄉四合莊地塊，碧桂園已退出競爭，中國建築將接手，與另一央企中國金茂聯合開發。截至2015年11月底，北京已經成交的44宗住宅用地中，隻有10宗地塊為民企獨立獲得，分別為萬科、恒大、旭輝等，另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者都是國企、央企。
中原地產研究部統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入瞭3010億拿地，而從在一線城市的占比看，高達44%的數字無疑成為歷史最高。然而，從土地成交的建築面積看，則隻有5057萬平方米，預計2015年全年成交量將是2006年以來的最低值。但是，成交均價則上漲到9090元/平方米，同比漲幅19%。
“目前在北京拿地，怎麼算都會虧。”一位央企地產高管告訴記者，選擇拿地的聯合體就是賭一把，賭北京房價未來仍會上漲，隻有這樣才有解套的機會。
不過，任志強[微博]在“不動產金融年會”上坦言，開發商的土地購置已經連續兩年出現負增長。最近連續兩個月出現-33%以上。最高的時候，一年的土地出讓收入在4萬億以上，今年估計不到3萬億，25%到30%的降幅。北京、上海等幾個核心城市除外，更多城市的土地是賣不出去。
地產股：險資入侵
中國平安、中國人壽、安邦保險、前海人壽等保險公司都成瞭房地產業新“野蠻人”，為爭奪同一個地產資源，險資與險資短兵相接
地產行業在資本市場上也在經歷著硝煙彌漫的“戰爭”。
“最近一年來拿地最多的，不是我們，而是平安。”值得註意的是，在今年一個行業論壇上，萬科總裁鬱亮曾私下感嘆稱。
數據顯示，平安在過去一年中，土地投入近700億，入股兩傢上市房企，默默組建瞭一個不動產帝國。在可預見的未來，平安除瞭能夠分享從去年起參與的近10個項目股權投資及長期貸款收益外，還將享受持股的碧桂園和朗詩的股東分紅。據悉，碧桂園今年前10月的銷售額已達1005億元，而朗詩綠色地產前10月的銷售額為48.43億元。
不僅僅中國平安[微博]、中國人壽“入侵”房地產，安邦保險、前海人壽等保險公司都成瞭房地產業新“野蠻人”，而且為爭奪同一個地產資源，險資與險資短兵相接，前有金地，後有遠洋，今有萬科，地產股瞭成為保險公司的“搶手貨”。
12月8日晚間，萬科的一則公告揭示出這傢全球最大住宅開發商背後的股權之爭，安邦保險成為新的“野蠻人”。不久前，遠洋地產的第一大股東之爭時，出手的同樣是安邦保險，通過接手遠洋第二大股東南豐集團所持有的股份，一舉拿下瞭遠洋地產20.5%的份額，直逼第一大股東中國人壽(目前持股約29%)。
通過多宗並購以及財務並表，安邦保險如今已邁入萬億級險企的行列。去年4月底，安邦第一次舉牌金融街，並成為第二大股東；此後，安邦保險悄然持有瞭華業地產4.99%的股份，位列華業地產第三大股東，但因未達舉牌線而鮮為人知；去年三季度，安邦人壽曾大舉買入萬科2.35億股，一度成為萬科的第四大股東，持有2.13%的股份，但在萬科今年的一季報中，安邦人壽悄然退出，那次買入更像是尋求投資收益，當時安邦的浮盈至少達到6.76億元；截至去年底，安邦通過四次舉牌金地，成為第二大股東。
中信證券將安邦的風格，稱之為“股東積極主義”。雖然先後買入多傢房地產上市公司，但安邦目前僅在金地保有一個董事會席位，而華業地產則在買入後不久便陸續套利退出。
一位險企風控部門相關負責人曾告訴記者，保險資金更傾向於長周期投資、回報率穩定的項目，雖然擁有龐大的低成本浮存金，但保險行業投資渠道相對有限，這正好與估值偏低、股權分散，卻又擁有大量一二線城市資產的地產公司不謀而合。事實上，近年來有不少險資涉入養老地產或物流地產。
政策導向：化解庫存
市場特別期待，在稅收減免政策、降低首付比例、多套房準入門檻等優惠政策上，國傢出臺一些有利於消化庫存的政策
一線旺，二線穩，三四線淡，全國商品房庫存量處歷史高位。
國傢統計局的最新數據顯示，截至10月末，全國商品房待售面積68632汽車貸款公司信貸五千萬缺錢急用哪裡借錢萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。而2013年9月，全國商品房待售面積44636萬平方米，兩年間，這一數據增幅達53%。
易居研究院數據顯示，在其監測的35個城市中，10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數值最高，截至10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。
“去庫存”成行業燃眉之急。11月10日，習近平總書記主持召開中央財經領導小組會議，提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。第二天，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，提出要加快戶籍制度改革，以帶動住房、傢電等消費。
事實上，今年以來，多地紛紛出臺政策，取消對房地產的各種限制條件，給樓市“松綁”。
嚴躍進認為，房地產市場庫存高企，特別是在三四線城市更為明顯。新城控股集團副總裁歐陽捷坦言，“去庫存已成為重要任務。”
“今年大型房地產商日子也不好過，小地產商就更別說瞭，目前除瞭省會太原還存在一些剛需空間，其餘城市的開發商去年就已經無法完成銷售目標。”一位山西地產公司的工作人員告訴記者，取消限購或能幫助開發商年底沖沖業績。
政策松綁瞭，為何去庫存還是很艱難？
中國房地產業協會副會長任志強近日公開表示，國傢或會出臺一些有利於消化庫存的政策，但目前由於稅收減免政策、降低首付比例、多套房準入門檻等優惠規則尚未恢復，去庫存任重而道遠，“最有效的辦法是用購房貸款利息抵扣個人所得稅，發達國傢基本用這樣的方法來鼓勵消費者或者居民自己解決自己的住房問題。”
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為，對於房地產去庫存，要想打一場“殲滅戰”，需要政策予以支持，一是個人房貸進一步寬松，首付仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續寬松，繼續降準降息；四是棚改拆遷補貼，以貨幣為主、實物為輔。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151214/074324009280.shtml
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